Градостроительство · около 4 мин на чтение
Автор — Редакция Университета Минстроя
Опубликовано Обновлено
Комплексное развитие территорий (КРТ) — механизм, который позволяет обновлять целые кварталы: сносить ветхое жильё, реорганизовывать промзоны, осваивать незастроенные участки с одновременным строительством дорог, школ и сетей. Правила КРТ установлены главой 10 Градостроительного кодекса. Ниже — виды КРТ, этапы, документы, роли участников и чек-лист для администрации.
Виды комплексного развития территорий
| Вид КРТ | Что включает |
|---|---|
| Жилой застройки | Территории с аварийными и ветхими многоквартирными домами, расселение и новое строительство |
| Нежилой застройки | Промзоны, неэффективно используемые нежилые объекты |
| Незастроенной территории | Освоение свободных земельных участков |
| По инициативе правообладателей | Правообладатели участков сами предлагают проект и заключают договор |
Этапы комплексного развития территорий
- Подготовка. Анализ территории, включение её в правила землепользования и застройки (ПЗЗ), расчёт экономики проекта.
- Решение о КРТ. Принимает высший исполнительный орган субъекта РФ или глава муниципального образования. В решении — границы, виды разрешённого использования, предельные параметры, перечень объектов к сносу и реконструкции, расчётные показатели обеспеченности инфраструктурой.
- Договор. Сначала предложение направляется правообладателям (45 дней на ответ). Если они не согласны или не ответили — проводятся торги (аукцион или конкурс).
- Документация по планировке территории. Проект планировки и проект межевания (ППТ и ПМТ).
- Подготовка территории. Образование участков, изъятие и переселение, снос, перенос сетей.
- Строительство и ввод жилья, социальных объектов и инфраструктуры по этапам договора.
Что изменилось в 2026 году
Федеральный закон от 23.03.2026 № 72-ФЗ (действует с 3 апреля 2026 года) уточнил содержание решения. Если территория на дату решения ещё не отмечена в ПЗЗ как территория комплексного развития, в решение включаются расчётные показатели минимальной обеспеченности коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой и максимальной территориальной доступности этих объектов. Показатели определяются по региональным и (или) местным нормативам градостроительного проектирования.
Нормативные документы
- Градостроительный кодекс РФ, гл. 10 «Комплексное развитие территорий» (ст. 64–70); ст. 68 — договор о КРТ.
- Постановление Правительства РФ от 04.05.2021 № 701 — порядок торгов на право заключения договора о КРТ.
- Региональные порядки реализации решений и критерии отнесения территорий.
- Правила землепользования и застройки, генеральный план, нормативы градостроительного проектирования.
Роли участников
| Участник | Роль |
|---|---|
| Субъект РФ / муниципалитет | Принимает решение о КРТ, проводит торги, контролирует исполнение договора |
| Оператор КРТ (если определён) | Юрлицо, определённое РФ или субъектом для реализации проектов без торгов |
| Застройщик (лицо, заключившее договор) | Готовит ППТ, финансирует и строит объекты, передаёт социальные объекты |
| Правообладатели | Получают предложение о заключении договора, участвуют в проекте или получают компенсацию |
| Ресурсоснабжающие организации | Выдают технические условия и подключают объекты |
Чек-лист для администрации перед решением о КРТ
- ☐ Территория включена в ПЗЗ как территория КРТ или определены показатели обеспеченности инфраструктурой (72-ФЗ).
- ☐ Проведена инвентаризация объектов и правообладателей.
- ☐ Определён перечень объектов к сносу и реконструкции.
- ☐ Рассчитана экономика: доходы застройщика, расходы на инфраструктуру и расселение.
- ☐ Получена информация о мощностях сетей и возможности подключения.
- ☐ Определены социальные объекты и сроки их строительства.
- ☐ Продуман порядок информирования жителей и правообладателей.
Частые вопросы
Можно ли изъять жильё при комплексном развитии территории?
Включение многоквартирных домов в проект регулируется ГрК и требует соблюдения прав собственников, в том числе предоставления равноценного возмещения. Порядок зависит от категории дома и регионального законодательства.
Чем КРТ отличается от обычной застройки?
КРТ — комплекс: застройщик отвечает не только за жильё, но и за инфраструктуру и социальные объекты по договору.
Обучение по КРТ и градостроительству
- Повышение квалификации «Комплексное развитие территорий: от правовой базы до реализации проекта» — удостоверение.
- Повышение квалификации «Современное градостроительство».
- Экспресс-курс «Цифровой мастер-план».
- Переподготовка «Градостроительство и территориальное планирование» — диплом.
Итог: комплексное развитие территорий — от решения до договора и ППТ — требует слаженной работы администрации, застройщика и сетевых организаций. Используйте чек-лист до принятия решения о КРТ, чтобы проект не остановился на этапе инфраструктуры.